KISACA
- Mal rejiminin başlangıcında eşlerden birine ait olan ev, TMK m. 220 gereği kişisel maldır.
- Evlilik öncesi alınan ev boşanmada kural olarak eşit bölüşülmez; sahibi olan eşte kalır.
- Evlilik sırasında ödenen kredi taksitleri ve yapılan iyileştirmeler için diğer eş alacak talep edebilir.
- Eşin katkısı TMK m. 227 uyarınca katkı oranında değer artış payı olarak hesaplanır.
Evlilikten önce satın aldığınız ev, boşanmada eşinizle yarı yarıya paylaşılan bir mal değildir. Kanun, mal rejiminin başlangıcında eşlerden birine ait olan değerleri kişisel mal sayar (TMK m. 220/2). Kişisel mal ise artık değere katılma hesabına girmez. Ancak kredinin evlilik içinde ödenmiş olması ya da eşinizin evin değerine katkı yapmış olması dosyayı değiştirebilir.
Evlilik öncesi evin hukuki durumu
Eşler mal rejimi sözleşmesi yapmamışsa edinilmiş mallara katılma rejimi uygulanır. Bu rejim, edinilmiş mallar ile eşlerin kişisel mallarını kapsar (TMK m. 218). Kişisel mallar, evlilik boyunca da boşanmada da sahibi olan eşe aittir.
Yani evlenmeden önce tapuya adınıza kaydedilen daire, evlilik tarihinden sonra eşinizin adına geçmediği sürece sizin kişisel malınızdır. Tapu kaydı bu konuda en güçlü delildir. Evlilik tarihi ile tapu tarihini yan yana koymak çoğu dosyada ilk adımdır.
Kredi evlilikte ödendiyse
Hukuki sorun burada başlar. Ev evlilikten önce alınmış olsa bile kredi taksitleri evlilik sırasında ödenmiş olabilir. Taksitler çalışma gelirinden, yani edinilmiş maldan ödenmişse, edinilmiş mallar kişisel mala yatırım yapmış olur.
Bu durumda iki ayrı hesap gündeme gelir. Birincisi, edinilmiş mallardan kişisel mala yapılan ödeme için mal kesimleri arasında denkleştirme (TMK m. 230). İkincisi, eşin evin edinilmesine katkısı için TMK m. 227 kapsamında değer artış payı. Kanun, katkıda bulunan eşe tasfiye sırasında malda ortaya çıkan değer artışı için katkısı oranında alacak hakkı tanır. Değer kaybı varsa katkının başlangıçtaki değeri esas alınır.
Varsayımsal bir örnek düşünelim
Kemal, evlenmeden bir yıl önce kredi çekerek bir daire aldı ve tapu onun adına. Evlendikten sonra on yıl boyunca taksitlerin tamamı ortak kullanılan maaş hesabından ödendi. Eşi Selin çalışıyor ve geliri ev giderlerine gidiyordu. Dairenin kendisi Kemal'in kişisel malı kalır. Selin ise taksitlere kendi gelirinden yapılan katkıyı belgeleyerek alacak talep edebilir. Hesap, ödemelerin kaynağına ve tarihine göre yapılacağı için sonucu önceden söylemek doğru olmaz.
Evi satıp yeni ev alırsanız
Çoğu ev değiştirilir. Eski evi satıp yeni bir daire almak, kişisel mal niteliğini kendiliğinden bitirmez. TMK m. 220/4, kişisel mallar yerine geçen değerleri de kişisel mal sayar. Ancak satış bedelinin yeni eve gittiğini göstermeniz gerekir. Satış bedeli ortak hesaba karışmış, üstüne ortak birikim eklenmişse yeni ev kısmen kişisel, kısmen edinilmiş mal gibi ele alınabilir.
Bu yüzden satış sözleşmesi, tapu devri ve para hareketlerini gösteren dekontları saklayın.
Eşin adına tapulu ev ve sizin katkınız
Durumun tersi de olur. Evlenmeye giderken eş bir ev alır, siz de evlilik öncesi veya sonrasında para verirsiniz. Katkınızı yazılı belgeye bağlamamışsanız dekont, banka kaydı ve tanık önem kazanır. TMK m. 227'ye göre eşler yazılı anlaşmayla değer artışından pay almaktan vazgeçebilir. Evlilik sırasında imzaladığınız bir belge varsa dikkatle okuyun.
Evin kullanımı ile mülkiyet ayrı sorulardır
Bir eşin kişisel malı olan ev aynı zamanda aile konutu olabilir. Boşanma sürecinde eşler orada oturuyorsa kullanım meselesi mülkiyetten ayrı yürür. Bu konuyu boşanmada aile konutu kime kalır yazısında ayrıca anlattık. Mal paylaşımı hesabının genel mantığı için boşanmada mal paylaşımı nasıl yapılır ve katılma alacağı davası nedir yazılarına, kişisel mal ayrımı için edinilmiş ve kişisel mallar yazısına bakabilirsiniz.
Evlilik tarihi ve tapu tarihinin karşılaştırılması
İlk bakılan şey iki tarihtir: evlenme tarihi ve tapunun adınıza geçtiği tarih. Tapu evlenmeden önceyse ev, rejimin başlangıcında size ait bir değer olarak kişisel mala girer. Evlendikten birkaç hafta sonra tapu devri yapılmışsa ama satış sözleşmesi öncesinde imzalanmışsa, belgelerin tarihleri tek tek incelenir.
Bir başka tartışma, nişan döneminde alınan evlerde çıkar. Nişan sırasında eşin verdiği para ya da yaptığı ödemeler hakkında ayrıca hediye ve borç ayrımı yapılır. Bu ödemeler evlilik kurulmadan yapıldığı için doğrudan değer artış payı kapsamına girmeyebilir; borç ilişkisi ya da sebepsiz zenginleşme gibi başka dayanaklar gündeme gelir.
Mal rejimi sözleşmesi varsa tablo tamamen değişir. Eşler noterde mal ayrılığı seçtiyse artık değere katılma hesabı yapılmaz. Bu yüzden evlenirken imzalanan evrak arasında rejim sözleşmesi olup olmadığına mutlaka bakın.
Bilirkişi hesabında hangi belgeler istenir?
Konut dosyalarında mahkeme genellikle tapu kaydını, kredi sözleşmesini, ödeme planını ve taksit dekontlarını ister. Evin evlenme tarihindeki ve tasfiye tarihindeki değerini belirlemek için bilirkişi atanır. Katkı oranı bu iki değer ve ödenen tutarlar üzerinden kurulur.
Tadilat yapıldıysa faturalar, usta ödemeleri ve proje belgeleri evin değerinde artış yarattığını gösterir. Eşiniz harcamaları sizden habersiz yaptıysa bile ödemenin kimin hesabından çıktığı önemlidir. Belge yoksa tanık ifadeleri tamamlayıcı olur, ama tek başına zayıf kalabilir.
Bu aşamada bilirkişi raporuna süresi içinde itiraz etmek de önemlidir. Rapordaki değer ya da oran yanlışsa, ek rapor veya yeni bilirkişi talep edilebilir.
Rejim sözleşmesi ve vazgeçme belgeleri
Evlenmeden önce noterde mal ayrılığı ya da başka bir rejim seçildiyse, katılma alacağı hesabı hiç yapılmayabilir. Bu belge yoksa bile eşlerin sonradan imzaladığı yazılı bir anlaşma değer artış payından vazgeçmiş sayılabilir. Kredi sırasında bankaya verilen taahhütler ya da ev alırken imzalanan eş rızası da dosyaya girer. Elinizdeki tüm evrakı toplayıp sırayla incelemek, hangi hakkınızın baştan kaybolduğunu ya da korunduğunu gösterir.
Sık yapılan hata
En yaygın hata, tapuyu bir kenara bırakıp "evlilikte ödedik, yarısı benim" diye düşünmektir. Mülkiyet tapuya bağlıdır. Hak, mülkiyet olarak değil alacak olarak doğar. Bu fark, dava dilekçesini nasıl yazacağınızı da belirler. İkinci hata, belge saklamamaktır; kredi dekontları, tadilat faturaları ve banka dökümleri bir yıl sonra bulunmayabilir.
Evliliğe konutla girdiyseniz ya da eşinizin konutuna katkı yaptıysanız, dosyanın ayrıntıya bağlı olduğunu unutmayın. Aile hukuku kapsamında belgelerinizi birlikte inceleyebiliriz. Telefonla arayabilir ya da WhatsApp'tan yazabilirsiniz; ayrıntılar iletişim sayfasında. Dava açılmadan önce belgeleri toplamak, hesabı doğru kurmanızı sağlar.
Sık sorulan sorular
Evlenmeden önce aldığım evi eşim de isteyebilir mi?
Evin mülkiyetini isteyemez. Ancak eşiniz evin edinilmesine, kredisine veya iyileştirilmesine karşılıksız katkı yaptıysa TMK m. 227 gereği alacak hakkı doğabilir.
Evlilik öncesi aldığım evin kredisini evlilikte ödedim. Bu ev ortak mı olur?
Ev kişisel mal olarak kalır. Taksitler edinilmiş mallardan ödendiyse bu ödeme için eşinizin alacağı doğup doğmadığı hesaplanır. Ev tapuda sizin adınıza olduğu sürece paylaşım mülkiyet üzerinden değil, alacak üzerinden yapılır.
Evliliğe girerken ev eşimin adınaydı, ben ödeme yaptım. Ne yapabilirim?
Eşinizin malına yaptığınız katkıyı belgeyle gösterip TMK m. 227 gereği değer artış payı talep edebilirsiniz. Ödeme dekontları ve banka kayıtları temel delildir.
Evi satıp başka ev aldık. Kişisel mal niteliği devam eder mi?
Kişisel malların yerine geçen değerler de kişisel maldır (TMK m. 220/4). Satış bedelinin başka bir eve dönüştüğünü belgelemeniz gerekir.
Boşanmada ev kime kalır sorusu ile mal paylaşımı aynı mı?
Hayır. Aile konutunun kullanımı ile mülkiyetin kime ait olduğu ayrı konulardır. Kullanım hakkı çocukların durumu ve kusur gibi konularda ayrıca değerlendirilir.
Dayanak mevzuat
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 218, 220, 227, 230
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat ve uygulama değişebilir; yazının tarihine dikkat edin.