KISACA
- TCK 184/1 hem ruhsatsız ya da ruhsata aykırı bina 'yapan' hem de 'yaptıran' kişiyi bir yıldan beş yıla kadar hapisle cezalandırır; müteahhit de arsa sahibi de bu tanıma girebilir.
- Ceza sorumluluğu şahsidir (TCK 20); kimin ne yaptığı sözleşmeye, ruhsata ve fiilî yönetime bakılarak her kişi için ayrı belirlenir.
- Fiili birlikte gerçekleştirenlerin her biri fail olarak sorumlu olur (TCK 37/1); suçu azmettirenler ve yardım edenler için ayrı hükümler vardır (TCK 38, 39).
- İmar Kanunu m. 42 idari para cezasını yapı sahibine, müteahhide ve aykırılığı bildirmeyen fenni mesullere ayrı ayrı uygular.
- Müteahhit yapıyı ruhsata ve projeye uygun inşa etmekle yükümlüdür (İmar Kanunu m. 28); 'sahibi öyle istedi' savunması tek başına sorumluluğu kaldırmaz.
Binanın ruhsata aykırı çıktığı günün ertesinde ev sahibi müteahhide, müteahhit de ev sahibine bakıyor. Biri "projede öyle yazmıyordu, sen istedin" diyor, öbürü "ben sözleşmede ne yazıyorsa onu yaptım" diyor. Hukuk bu iki cümleyi aynı ağırlıkla tartmaz. TCK 184/1'de iki fiil ayrı ayrı sayılmış: ruhsatsız ya da ruhsata aykırı bina yapmak ve yaptırmak. Yani kanun karşılıklı suçlamayı beklemeden her iki kişiyi de fail olarak görebilir.
Kanun metni neyi söylüyor
TCK 184/1 şöyle diyor: yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi bir yıldan beş yıla kadar hapisle cezalandırılır. Sözcükler önemli. "Yapan" fiilen inşaatı gerçekleştiren, "yaptıran" ise yapının yapılmasına karar veren, onu isteyen ve genellikle bedelini karşılayan kişidir. Arsa sahibi bu ikinci gruba, müteahhit birinci gruba girer. Ama biri diğerini kendiliğinden dışarıda bırakmaz.
Genel ilke TCK 20'de: ceza sorumluluğu şahsidir ve kimse başkasının fiilinden dolayı sorumlu tutulamaz. Bu iki yönlü çalışır. Müteahhit arsa sahibinin ihlalinden, arsa sahibi de müteahhidin ihlalinden doğrudan sorumlu olmaz; her biri kendi fiiline göre yargılanır. Ceza aralığının kendisi ve belediye sınırı şartı için kaçak yapı cezası yazısına bakabilirsiniz.
Müteahhidin yükümlülüğü
İmar Kanunu m. 28, yapı müteahhidi ve şantiye şefinin yapıyı tesisatı ve malzemeleriyle birlikte kanuna, imar planına, ruhsata ve ruhsat eki projelere uygun inşa etmekle yükümlü olduğunu söyler. Neden olduğu mevzuata aykırılığı gidermek zorunluluğu da aynı maddede yer alır. Müteahhit ayrıca fenni mesullerin denetimi olmadan yapım işini sürdüremez.
Bu hüküm pratikte şunu gösterir: "Sahibi öyle istedi" diyen müteahhit, ruhsata aykırı imalatı kendisi yürüttüyse savunmasını bu cümleye yaslayamaz. Arsa sahibinin talimatı cezanın belirlenmesinde ve kusurun ağırlığında rol oynayabilir, ama müteahhidin yapıyı aykırı inşa etme fiilini ortadan kaldırmaz.
Arsa sahibinin durumu
Arsa sahibinin sorumluluğu çoğu zaman ruhsat dosyasında ve sözleşmede aranır. Ruhsat kimin adına alınmış, kat karşılığı sözleşmede aykırı imalat için bir şart var mı, ek kat ya da bölüm talebi kimden geldi, inşaat sırasında arsa sahibi şantiyede fiilen yönetici gibi davrandı mı? Bu sorular "yaptıran" olup olmadığını belirler.
Bir kat karşılığı sözleşmede arsa sahibi çoğunlukla arsayı verir, müteahhit yapıyı kendi organizasyonuyla inşa eder. Eğer arsa sahibi aykırılığı bilmiyor, istememiş, projeye uygun yapıldığına inanmışsa yaptıran sayılamayabilir. Buna karşılık ek kat veya bölüm talebi arsa sahibinden geldiyse, o kısım için yaptıran olarak görülmesi güçlü bir ihtimaldir. Kesin cevabı dosyadaki belgeler verir.
Birlikte sorumluluk ve yardım
Her iki kişi de aynı aykırılığı birlikte gerçekleştirdiyse TCK 37/1 devreye girer: suçun kanuni tanımındaki fiili birlikte gerçekleştiren kişilerden her biri fail olarak sorumlu olur. Yani arsa sahibi karar vermiş, müteahhit uygulamışsa, ikisi de 184/1'den yargılanabilir.
Diğer fıkralar da var. Ruhsatsız başlatılan inşaat için kurulan şantiyeye elektrik, su ya da telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişi de aynı fıkra hükmüne göre cezalandırılır (184/2). Bu fiil, belediye veya dağıtım şirketi çalışanı gibi bağlantıya izin verebilecek konumdaki kişileri hedef alır.
İdari sorumluluk ayrı yürür
İmar Kanunu m. 42, ceza davasından bağımsız bir yaptırım düzeni kurar. Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılan yapının sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen fenni mesullere ayrı ayrı idari para cezası uygulanır. Madde, "üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı" uygulanacağını açıkça yazar. Tutarlar yapının sınıfına, inşaat alanına ve aykırılığın niteliğine göre hesaplanır ve her yıl güncellenir.
Fenni mesulün durumu özel. İmar Kanunu m. 28'e göre fenni mesul, yapının ruhsata uygun inşasını denetlemekle görevlidir ve mevzuata aykırılığı altı iş günü içinde idareye yazılı bildirmezse kanuni sorumluluktan kurtulamaz. Fenni mesuliyetin ceza hukuku bakımından failliğe dönüşüp dönüşmediği, bildirim yükümlülüğünün yerine getirilip getirilmediğine ve somut katkıya göre değerlendirilir.
Varsayımsal bir örnek
Varsayımsal bir örnek düşünelim: Bir parselde üç katlı bina için ruhsat alınmış, ancak inşaat sürerken dördüncü kat eklenmiş. Arsa sahibi dairelerden birine ek bölüm yapılmasını istemiş, müteahhit bunu yaptırmış, fenni mesul ise aykırılığı idareye bildirmemiş. Belediye tutanak tutuyor, savcılığa bildirim yapıyor.
Dosyada bakılacak noktalar şunlar: ek katın talebi kimden geldi, masrafı kim karşıladı, ruhsat kimin adına, mesajlaşma ve sözleşme ne diyor, fenni mesul ne zaman haberdar oldu. Sonuç buradan çıkar; örnek bir tahmin değil, soruların sırasını göstermek için kuruldu. Müteahhit ve arsa sahibi çoğu zaman aynı dosyada, ama farklı savunma çizgileriyle yer alır.
Sık yapılan hatalar
Karşılıklı suçlama savunmanın en sık yapılan hatası. Arsa sahibi müteahhidi, müteahhit arsa sahibini suçlarken ikisi de kendi aleyhine delil üretebilir. İfade vermeden önce sözleşme, ruhsat, yazışma ve ödeme belgelerinin toplanması, çelişkili ifade riskini azaltır. İfade sırasında susma hakkınızı hatırlayın.
İkinci hata, tek bir fıkradan yargılandığını varsayıp diğerlerini araştırmamak. Aynı olayda 184/1 ile birlikte 184/2 ya da idari yaptırım gündemde olabilir. Üçüncü hata, davanın açıldığını öğrenince yapıyı ruhsata uygun hale getirme imkânını gözden kaçırmak: TCK 184/5 bu halde dava düşürücü etki doğurur, ayrıntısı HAGB ve erteleme yazısında ve zamanaşımı bakımından dava zamanaşımı yazısında ele alınmıştır.
Dosyanız için
Birden fazla kişinin yer aldığı imar dosyalarında en kritik iş, kimin ne yaptığını belgeyle ortaya koymak. Ifade çağrısı veya iddianame geldiyse savunmanın çizgisi erken belirlenir. Sözleşmenizi, ruhsatınızı ve tapu kaydınızı hazırlayıp iletişim sayfasından bize ulaşabilir, telefonla arayabilir ya da WhatsApp'tan durumunuzu anlatabilirsiniz. Diğer dosya türleri için ceza hukuku sayfasına bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kaçak yapı yapıldığında arsa sahibi mi müteahhit mi cezalandırılır?
Kanun yapanı da yaptıranı da cezalandırır (TCK 184/1). Dosyada kimin projeye aykırı karar verdiği, kimin masrafı üstlendiği, kimin ruhsat başvurusunu yaptığı gibi olgular tartılır. Her iki taraf birlikte yargılanabilir; sorumluluk kişiye göre ayrı belirlenir.
Kat karşılığı sözleşmede ruhsata aykırı yapıyı müteahhit yaptıysa arsa sahibi sorumlu olmaz mı?
Otomatik olarak sorumsuz sayılmaz. Arsa sahibi aykırılığı biliyor, istiyor ya da yönlendiriyorsa 'yaptıran' sayılabilir. Bilmiyorsa ve yapıya karışmadıysa ceza sorumluluğu kurulamayabilir; ama idari yaptırımlar yapı sahibi sıfatıyla yine gündeme gelebilir.
Fenni mesul de ceza alır mı?
Fenni mesul, yapının ruhsata uygun inşasını denetlemek ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmekle yükümlüdür (İmar Kanunu m. 28). Bildirmezse kanuni mesuliyetten kurtulamaz ve idari para cezası (m. 42) kesilebilir. Ceza davasında failliği ise somut katkısına göre değerlendirilir.
Müteahhit 'arsa sahibi istedi' derse cezadan kurtulur mu?
Kurtulmaz. Müteahhit yapıyı ruhsata uygun yapmak zorundadır. Ancak arsa sahibinin baskısı veya talimatı, kusurun derecesini ve cezanın belirlenmesini etkileyebilir.
İdari para cezası kime kesilir?
İmar Kanunu m. 42'ye göre yapı sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde bildirmeyen fenni mesullere, her biri üstlendiği sorumluluk için ayrı ayrı uygulanır.
Dayanak mevzuat
- 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 20, 37, 38, 39, 184
- 3194 sayılı İmar Kanunu m. 28, 42
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat ve uygulama değişebilir; yazının tarihine dikkat edin.