Tapuda adınızın olmaması ya da başkasının adının görünmesi, her zaman o kayıttaki kişinin haklı olduğu anlamına gelmiyor. Taşınmaz yanlış kişiye geçmiş olabilir: imzanız taklit edilmiş, vekâletname sahte çıkmış, satış bedeli gösterildiği gibi ödenmemiş ya da miras bırakan mallarını mirasçılardan kaçırmak için bir yakınına "satmış" olabilir. Böyle durumlarda tapu iptal ve tescil davası gündeme gelir.
Dava neyi ister
İki talep birlikte yer alır. İptal, tapudaki mevcut kaydın hukuka aykırı olduğunu ve geçersiz sayılmasını ister. Tescil ise taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden yazılmasını. Dilekçede ikisini birlikte istemeniz önemli; yalnızca iptal talep ederseniz kayıt düzelir ama taşınmaz sizin adınıza geçmez.
Dayanak çoğu zaman 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun yolsuz tescile ilişkin 1025. maddesidir. Sebebe göre 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun muvazaayı düzenleyen 19. maddesi gibi başka hükümler de devreye girer.
Hangi sebeplerle açılır
Pratikte en sık gördüğümüz durumlar şunlar.
Muris muvazaası, yani miras bırakanın taşınmazını mirasçılarından kaçırmak için gerçekte satmadığı hâlde satmış gibi göstermesi. Tapuda "satış" yazar ama bedel ödenmemiştir, asıl amaç bağıştır. Ölümden sonra diğer mirasçılar tapunun iptalini ve kendi miras paylarına göre tescilini isteyebilir. Bu davada hâkim, satış bedelinin ödenip ödenmediğine, alıcının satın alacak ekonomik gücüne ve miras bırakanla alıcı arasındaki yakınlığa bakar.
Sahte vekâletname ya da sahte imzayla yapılan devir. Vekâletname noterden çıkmış gibi görünse bile içeriği ve imzası sonradan sorgulanabilir; bilirkişi incelemesi tam bu noktada belirleyici olur.
Ehliyetsizlik. İşlem sırasında akıl sağlığı yerinde olmayan ya da vesayet altındaki bir kişinin yaptığı devir bu gruba girer. Burada sağlık raporları, hastane kayıtları ve tanıklar öne çıkıyor.
Hata, hile ve aşırı yararlanma gibi irade bozuklukları. Bunlarda süre kuralları ayrıca incelenir; geç kalınmış bir iddia, esasa girilmeden reddedilebilir.
Bir de bedelini ödediği hâlde satıcının tapuyu devretmediği alıcı durumu var. Bu kişi çoğunlukla tapu iptali değil, tapunun kendi adına tescilini isteyen ayrı bir dava açar; hangi davanın doğru olduğunu en baştan belirlemek gerekir.
Davayı kim açar, kime karşı açılır
Davacı, hakkı tapu kaydıyla ihlal edilen kişidir: gerçek malik, malikin mirasçıları ya da muris muvazaasında miras bırakanın saklı paylı mirasçıları. Muvazaa davasında miras bırakan hayattayken mirasçılar genellikle bu davayı açamaz; hak, ölümle doğar. Bu yüzden ailede "babam yaşarken tapuyu kardeşime devretti" diye yıllardır içine atılan konular, ölümden sonra gündeme geliyor.
Davalı olarak tapuda kayıtlı kişi gösterilir. Taşınmaz arada birkaç kez el değiştirdiyse, zincirdeki herkesin ve çoğu zaman en sondaki maliklerin dava edilmesi gerekir. Eksik davalıyla açılan dava, hâkimin dosyayı ayrıca düzeltme istemesine yol açar ve vakit kaybettirir.
Dava açmadan önce toplanacaklar
Dilekçeyi yazmadan önce tapu kayıtlarını eksiksiz almak lazım. Tapudan taşınmazın tüm tarihçesini, yani her malikin ve her işlemin sırasını gösteren belgeleri isteriz. İşlemin dayanak belgelerini, yani satış sırasında tapuya verilen vekâletname, kimlik ve bedel evraklarının örneğini almak da önemli. Sahte imza iddiasında hâkimin ilk bakacağı yerlerden biri budur.
Banka kayıtları çoğu davada belirleyici. Satış bedeli gerçekten ödenmişse hesaba girmiştir, ödenmemişse girmemiştir. Tapuda gösterilen bedelin piyasa değerinden çok düşük olması da hâkimin dikkatini çeker. Tanıklar, taşınmazın fiilen kimin elinde olduğunu gösteren faturalar, kira sözleşmeleri ve fotoğraflar dosyaya eklenir. Tanık adlarını ilk dilekçede bildirmek gerekir; sonradan eklemek bazı yargılama kurallarına takılır.
Bir de iddia ile delil arasındaki dengeyi gözetmek lazım. "Babam yaşlıydı, ne imzaladığını bilmiyordu" demek yetmez. Hangi tarihte, hangi hastalıkla, hangi doktor raporuyla bu iddiayı destekleyeceğinizi hazırlamış olmanız gerekir. Sahte imza iddiasında ise imzanın karşılaştırılacağı sağlam örnekler (eski noter işlemleri, bankadaki imza kartı) bulmak çoğu zaman davanın seyrini değiştirir.
Dava sırasında taşınmaz el değiştirirse
Bu dava yıllar sürebilir. O sürede kayıtlı malik taşınmazı üçüncü bir kişiye satarsa iş karmaşıklaşır. Türk hukukunda tapu siciline iyiniyetle güvenen üçüncü kişiyi koruyan bir kural var (TMK 1023). Yani sonradan alan kişi kaydın yolsuz olduğunu bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa, taşınmaz ondan geri alınamayabilir; bu durumda dava tazminata dönüşür.
Bu yüzden dava dilekçesiyle birlikte ihtiyati tedbir talep edilir (6100 sayılı HMK 389. madde ve devamı). Mahkeme tedbire karar verirse taşınmazın devri engellenir ve karar tapu kaydına işlenir; sonradan alacak kişi artık "bilmiyordum" diyemez. Tedbir için genellikle teminat istenir, miktarına hâkim takdir eder.
Üçüncü kişinin iyiniyeti nasıl tartışılır
Taşınmaz dava açılmadan önce el değiştirmişse, mahkemenin asıl uğraşacağı soru sonradan alanın iyiniyetli olup olmadığıdır. Alıcı taşınmazı piyasa fiyatına yakın bir bedelle, bankadan ya da bilinen bir emlakçı aracılığıyla, kayıtta herhangi bir şerh yokken almışsa iyiniyeti kabul edilmeye yatkındır. Satıcıyla akrabaysa, bedel çok düşükse, taşınmazı hiç görmeden almışsa ya da kayıt hakkında bir uyarı almışsa iddia zayıflar.
Bu tartışmayı kazanmak için davacı tarafın elinde somut iz olmalı: alıcının satıcıya yakınlığını gösteren belgeler, ödeme izi bulunmayan işlem, alıcının daha önce de aynı kişiyle yaptığı işlemler. İyiniyetin kanıtı çoğu zaman alıcıya düşer ama kanunun varsaydığı iyiniyeti çürütmek uğraşı ister.
Mahkeme ve yargılama
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır; yetki HMK 12 uyarınca kesindir. Harç taşınmazın değerine göre hesaplanır ve tutarlar her yıl güncellendiği için dava açılırken güncel tarifeye bakılır.
Yargılama genellikle şu sırayla ilerler. Dilekçeler verilir, davalı cevap yazar, taraflar bir kez daha karşılıklı beyanda bulunur. Tapu kayıtları, vekâletname örnekleri ve banka kayıtları ilgili kurumlardan istenir. Taşınmazın niteliği ya da değeri tartışmalıysa keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır. Sahte imza iddiasında imza incelemesi yapılır. Duruşmada hâkim taraflara işlemi neden yaptıklarını ve bedelin nasıl ödendiğini sorar; tanıklar dinlenir.
Süre dosyadan dosyaya çok değişiyor. Keşif, bilirkişi ve tebligat sorunları süreyi uzatan başlıca etkenler. Bu yüzden belirli bir tarih vermek yerine, davanın aylar değil yıllar sürebileceğini baştan hesaba katmak daha dürüst.
Karar sonrası
Mahkeme iptal ve tescile karar verirse, kararın kesinleşmesinden sonra tapu müdürlüğüne başvurulur ve kayıt düzeltilir. Karara karşı istinaf yoluna gidilebildiği için, kesinleşme beklenmeden tescil yapılmaz. Davayı kaybeden taraf da bu yolu kullanabilir; yani dosyayı baştan sağlam kurmak, sonradan onarmaktan kolaydır.
Yargılama gideri ve vekâlet ücreti genellikle haksız çıkan tarafa yüklenir. Dava kısmen kabul edilirse bu yük orantılı paylaşılır.
Sık yapılan hatalar
Dilekçede yalnızca "tapu iptali" yazıp tescil talebini unutmak, ilk akla gelen hata. İkincisi, tedbiri geç istemek: dava açıldıktan haftalar sonra tedbir talep eden birinin karşısında taşınmaz çoktan satılmış olabilir. Üçüncüsü, delilleri sıkıştırmak. Banka kayıtlarını, tanıkları ve tapu dayanak belgelerini davanın ilk haftasında planlamak, ilerleyen aşamada telaşa düşmemeyi sağlar.
Ayrıca bazen aynı taşınmaz için birden fazla sebep birlikte ileri sürülür: örneğin hem muvazaa hem sahtecilik. Sebepler birbirine aykırı olmadıkça, bunu "bir de şunu deneyelim" diye değil, iddialar arasındaki bağlantıyı kurarak yazmak gerekir. Hâkim çelişkili anlatımı sevmez.
Dava sırasında kullanım ve kira
Dava sürerken taşınmazı kim kullanıyorsa kullanmaya devam eder. Ama tapu iptal edilirse, geriye dönük kullanım bedeli (ecrimisil) ya da kira alacağı gündeme gelebilir. Taşınmazı kiralayan kayıtlı malikse, dava kazanıldıktan sonra o kiraların kime ait olduğu ayrıca tartışılır. Bu talepleri ana davada birlikte ileri sürmek mümkün olabiliyor; ayrı dava açılacaksa zamanaşımı süresini kaçırmamak gerekir.
Dava dışı çözümler
Her yolsuz tescil iddiası için dava açmak şart değil. Hata bir tapu işleminden kaynaklanıyorsa tapu müdürlüğüne başvuru yeterli olabilir. Kayıtlı malik de kusurunu kabul ediyorsa, taraflar devri geri alma konusunda anlaşıp işlemi tapuda birlikte yapabilir. Bu yol hem zamanı hem masrafı azaltır, ama ancak karşı taraf anlaşmaya yanaşıyorsa işler.
Dosyanız için hangi sebebin geçerli olduğunu belgeleri görerek değerlendirebiliriz. Durumunuz farklı olabilir, görüşerek netleştirmek gerekir.
Sık sorulan sorular
Tapu iptal ve tescil davası hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır; yetki kesindir. Bakırköy sınırlarındaki bir taşınmaz için Bakırköy Adliyesi'ndeki asliye hukuk mahkemeleri görevlidir.
Dava sürerken taşınmaz satılırsa ne olur?
Taşınmazın üçüncü kişiye geçmesini önlemek için dava açarken ihtiyati tedbir istenir. Tedbir kararı tapu kaydına işlenirse sonradan alan kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz.
Tapu iptali için zamanaşımı var mı?
Sebebe göre değişir. Yolsuz tescilin düzeltilmesi ve muris muvazaası gibi bazı hallerde dava hakkı belli bir sürenin geçmesiyle ortadan kalkmaz; hata ya da hile gibi irade bozukluklarında ise süre kuralları devreye girer. Bu yüzden her olayda süre sebebe göre ayrıca kontrol edilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat ve uygulama değişebilir; yazının tarihine dikkat edin.