Kiracıyla anlaşamadığınızda ilk soru genellikle şu olur: sözleşme bitti, ev hâlâ dolu, şimdi ne yapacağım? Türk hukukunda kiracıyı çıkarmanın tek bir kapısı yok. Hangisinin açık olduğu sözleşmenin türüne, imzalanmış belgelere ve ödeme kayıtlarına bağlı. Burada en sık karşımıza çıkan üç yolu anlatıyoruz: kendi ihtiyacınız nedeniyle tahliye, yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar.
Sözleşme bitince kiracı neden hemen çıkmıyor
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyor. Belirli süreli sözleşmede kiraya veren, sürenin bitiminden en az on beş gün önce sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmediyse sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzar. Kiracı aynı bildirimi yaparsa çıkabilir. Kiraya verenin imkânı ise çok dar: yalnızca on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her defasında en az üç ay önceden bildirimle sözleşmeyi bitirebilir.
Yani "sözleşmenin bittiği tarih" ile "kiracının çıkmak zorunda olduğu tarih" çoğu zaman aynı değil. Mal sahipleri bu yüzden aşağıdaki yollardan birine yöneliyor, hangisinin uygun olduğu da dosyadaki belgelere göre belli oluyor.
Bir ayrıntıyı baştan söyleyelim: sözleşmeye "kiracı süre bitiminde tahliye eder" yazmak tek başına bir şey değiştirmez. Okuyan hâkim bunu bağlayıcı bir taahhüt olarak görmüyor, çünkü kanun kiracıyı bu tür peşin vazgeçmelere karşı koruyor.
Kendi ihtiyacınız için tahliye
Taşınmazı kendiniz, eşiniz, altsoyunuz, üstsoyunuz ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğunuz biri için konut veya işyeri olarak kullanmanız gerekiyorsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilirsiniz. Dayanak TBK 350. madde.
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekiyor. "Bir gün lazım olur" yetmez. Hâkimin duruşmada ilk sorduğu şey genellikle şudur: başka bir taşınmazınız yok mu, varsa neden orada oturmuyorsunuz? Kiracının oturduğundan daha uygun başka bir dairesi olan mal sahibinin iddiası zayıflar. Dilekçede ihtiyacın kim için ve neden doğduğunu yazarsınız. Oğlunuz evleniyorsa nikâh tarihini, işyerinizi taşıyorsanız bunu gösteren belgeyi eklemek davayı somutlaştırır.
Taşınmazı yeni aldıysanız ayrı bir kural işliyor. Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle sözleşmeyi bitirmek istiyorsa bunu belirli bir süre içinde yazılı olarak bildirmek zorunda; edinme tarihinden itibaren geçen zaman burada önem taşır. Tapu tarihini ve bildirim süresini birlikte hesaplamadan işleme başlamamak gerekir.
Süre kuralı en kritik yer. Belirli süreli sözleşmede davayı, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açmanız gerekir. Belirsiz süreli sözleşmede önce fesih bildirim sürelerine uyar, sonra yine kısa bir süre içinde dava açarsınız. Süre kaçarsa sözleşme uzar ve bir yıl daha beklersiniz. Bu davada en sık gördüğümüz hata tam burada: ihtiyaç gerçek, ama dava süresi geçmiş.
Bir yan sonuç daha var. Taşınmazı ihtiyaç gerekçesiyle boşalttırıp haklı bir sebep olmadan üç yıl dolmadan başkasına kiralarsanız, eski kiracı TBK 355. madde uyarınca tazminat isteyebilir ve tazminatın alt sınırı bir yıllık kira bedelidir. Dava açarken taşınmazı gerçekten kullanacağınızdan emin olun.
Yazılı tahliye taahhüdü
Tahliye taahhüdü, kiracının "şu tarihte kiralananı boşaltacağım" diye yazılı olarak üstlenmesidir. İşe yaraması için birkaç koşul bir arada olmalı.
Önce zamanlama. Taahhüt, kiracı taşınmazı teslim aldıktan sonra ve kendi serbest iradesiyle verilmeli. Sözleşmeyle birlikte, tarihsiz imzalatılan bir taahhüt çoğu zaman geçerli sayılmıyor. Kiracı "kiralamak için zorunda kaldım, boş kâğıda imza attım" derse hâkim bunu ciddiye alıyor. Belgede açık bir boşaltma tarihi de olmalı ve imza kiracıya ait olmalı. Birden fazla kiracı varsa, hepsinin imzası aranır.
Yazılı tarih gelip kiracı çıkmazsa ilamsız icra takibi yoluyla tahliye isteyebilirsiniz (İcra ve İflas Kanunu 269 ve devamı maddeleri). Bu yolda hak düşürücü bir süre var; tarihin üzerinden uzun zaman geçirirseniz hakkı kaybedebilirsiniz. Belgedeki tarihi gördüğünüz anda süre hesabını yapın.
Kiracı takibe itiraz ederse sulh hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye istenir. Tartışma çoğunlukla taahhüdün geçerliliği üzerine yürür: ne zaman imzalandı, kim imzaladı, tarih sonradan mı yazıldı? Bu yüzden imza anında bir tanık bulundurmak ya da belgeye imza tarihini kiracının kendi el yazısıyla yazdırmak, ileride tartışmayı kısaltır.
Kiracı taahhüdü sonradan "baskıyla imzalattılar" diyerek çürütmeye çalışabilir. İmzayı kiralama günü değil, taşınmaz teslim edildikten sonra ve sakin bir ortamda almak bu iddiayı zayıflatır.
İki haklı ihtar
Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki kez haklı ihtar aldıysa, kiraya veren sözleşme süresi bitince tahliye davası açabilir. Düzenleme TBK 352. maddede.
Kilit kelime "haklı". İhtar yazılı olmalı, çoğu zaman noter aracılığıyla gönderilir. Konu gerçekten ödenmemiş bir kira dönemi olmalı. Kiracıya ödeme için tanınan süre kanundaki süreden kısa olmamalı; konut ve çatılı işyerinde bu süre, TBK 315. madde uyarınca en az otuz gündür. İhtarda yanlış tutar yazılması, ödenmiş bir dönemin de istenmesi ya da eksik süre verilmesi, ihtarın "haklı" sayılmasını tehlikeye atar.
Davada kiracının ödeme geçmişi öne çıkıyor. Dekontta "Ocak kirası" yazan ödeme Şubat kirasını karşılamaz; hâkim ödemelerin hangi döneme ait olduğunu tek tek inceler. İhtarı çekmeden önce banka dökümünü çıkarıp dönem dönem karşılaştırmak, sonradan düzeltmeye çalışmaktan çok daha kolay.
Bu yolun bir dezavantajı da şu: iki ihtarın ikisi de sağlam olmalı. İlki hatalıysa bunu telafi edecek bir üçüncü ihtar gerekebilir ve o arada yeni bir kira yılı başlamış olabilir. Ödemeyi sürekli geciktiren kiracı varsa, her gecikmede ihtarı vakit kaybetmeden çekmek bu yüzden önem taşıyor.
Kiracı tahliye edildikten sonra: depozito ve kira alacağı
Tahliye davasıyla birlikte ödenmeyen kira ve gecikme alacağı da tartışılır. Kira alacağı için ayrıca icra takibi yapılabilir. Depozito ise kiralanan teslim edildikten sonra, kiralananda zarar yoksa ve borç kalmadıysa iade edilir; hasar ya da ödenmemiş kira varsa depozitodan mahsup edilir. Teslim sırasında tutanak tutmak (sayaç numaraları, duvarların ve kapıların durumu, anahtarların sayısı) iki taraf için de ileride çıkacak tartışmayı kısaltıyor.
Dava açmadan önce arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten beri, 7445 sayılı Kanun'la kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu. Arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan tahliye davası usulden reddedilir. İhtiyaç davasında süre bir ayla sınırlıyken bu aşamayı atlamak ya da geciktirmek can sıkıcı bir kayba yol açar; arabuluculuk başvurusunu dava süresini hesaba katarak planlamak gerekir.
Davayı nerede açarsınız
Kira davalarına sulh hukuk mahkemesi bakar ve kiralananın bulunduğu yerdeki mahkeme kesin yetkilidir. Bakırköy sınırlarındaki bir taşınmaz için bu, Bakırköy Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemeleri demek. Dilekçeye kira sözleşmesini, ihtarları, ödeme belgelerini, ihtiyaç davasındaysa ihtiyacı gösteren belgeleri eklersiniz.
Davanın süresi mahkemenin iş yüküne, tebligat sorunlarına ve keşif ihtiyacına göre değişiyor; tek duruşmada biten dosya da var, uzayan da. Karardan sonra kiracı çıkmazsa icra dairesi üzerinden ayrıca tahliye işlemi yürütülür. Tahliye gününe icra memuru ve gerekirse kolluk eşlik eder; mal sahibi olarak orada bulunmak, anahtar teslimini ve eşya tespitini kolaylaştırır. Bu aşamada kiracının eşyalarını kendiniz çıkarmak, kapıyı değiştirmek ya da elektriği kesmek hem hukuka aykırı hem de size tazminat sorumluluğu getirebilir.
Dilekçeye eklenen belgeler
Hangi yolu seçerseniz seçin, dosyaya eklenen belgeler benzer. Kira sözleşmesinin tam bir örneği, kira ödemelerine ait banka dekontları, gönderilmiş ihtarnameler ve noterden çıkan tebliğ evrakı, varsa tahliye taahhüdü, tapu kaydı ve arabuluculuk son tutanağı. Elinizde sözleşmenin yalnızca bir sayfası ya da kira ödemelerinin kâğıt makbuzları varsa, kayıtları bankadan ve kiracıyla yapılan yazışmalardan tamamlamaya çalışın.
Hangi yol sizin dosyanıza uyar
Üç yola birlikte bakınca şu çıkıyor: ihtiyaç davası için gerçek bir gerekçe, taahhüt için doğru zamanda alınmış bir belge, iki haklı ihtar için düzenli tutulmuş bir ödeme geçmişi lazım. Hiçbiri yoksa en azından sözleşme bitiminde doğru bildirimi yapmak ve uzama dönemlerini takip etmek yolu açık tutar.
Elinizdeki belgelere bakıp hangi yolun daha sağlam olduğunu birlikte değerlendiriyoruz. Durumunuz farklı olabilir, görüşerek netleştirmek gerekir.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesi bitti diye kiracıyı doğrudan çıkarabilir miyim?
Hayır. Konut ve çatılı işyerinde belirli süre dolsa bile, kiraya veren süresinde bildirim yapmadıysa sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzar. Kiracıyı zorla çıkarma yoktur; tahliye ancak dava ya da icra takibi ve mahkeme ya da icra dairesi eliyle olur.
Tahliye taahhüdü sözleşmeyle birlikte imzalanırsa geçerli olur mu?
Genellikle olmaz. Taahhüt, kiracı taşınmazı teslim aldıktan sonra, açık bir boşaltma tarihi yazılarak ve kiracının kendi iradesiyle imzalanmalı. Sözleşme imzasıyla aynı gün alınan ya da tarihi boş bırakılan taahhütler mahkemede sorun çıkarıyor.
İki haklı ihtar için hangi ihtarlar sayılır?
Gerçekten ödenmemiş bir kira dönemi için, kanundaki ödeme süresi verilerek, yazılı biçimde (çoğunlukla noterden) gönderilmiş ihtarlar sayılır. Ödenmiş ya da süresi dolmamış kira için çekilen ihtar haklı sayılmaz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat ve uygulama değişebilir; yazının tarihine dikkat edin.