Babanız ya da anneniz vefat etti, geride bir ev, belki bir iş yeri ve biraz para kaldı. Kardeşlerden biri evde oturmaya devam etmek istiyor, biri satıp paylaşmak istiyor, biri de yıllardır yurtdışında ve hiçbir mesaja cevap vermiyor. Aylar geçiyor, kimse ilk adımı atmıyor. Bu tıkanıklığın hukuktaki çözümü ortaklığın giderilmesi davası.
Miras ortaklığı nedir
Miras bırakan vefat ettiği anda mirasçılar terekeye birlikte sahip olur. Bu birlikte sahipliğe miras ortaklığı denir ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenir. Paylaşma yapılana kadar mirasçılar mal varlığı üzerinde birlikte karar vermek zorundadır; biri tek başına taşınmazı satamaz, kiraya vermesi de diğerlerinin onayına bağlıdır. İşlerin tıkandığı yer burası.
Mirasçı sayısı arttıkça sorun büyüyor. Üç kardeşin anlaştığı bir fiyata, ölen kardeşin yerine geçen torunlardan biri "ben bu bedelle satmam" dediğinde karar çıkmıyor.
Önce anlaşma yolu
Her mirasçı, kanundan ya da sözleşmeden doğan bir erteleme yoksa her zaman paylaşma isteyebilir (TMK 642). İlk yol dava değil. Mirasçılar bir araya gelip hangi malı kimin alacağını yazılı olarak kararlaştırabilir. Taşınmaz söz konusuysa, anlaşmanın uygulanması için tapuda resmi işlem yapılması gerekir; elden imzalanmış bir kâğıt tek başına tapuyu değiştirmez.
Sık görülen hata, "kardeşlerle sözlü anlaştık" diye yıllarca ilerlemek. Bir mirasçı vefat ettiğinde ya da araya bir evlilik, bir borç girdiğinde bu sözler ayakta kalmıyor ve dava kaçınılmaz oluyor. Anlaşma varsa yazıya dökülmesi, o gün için biraz zahmet, ileride çok iş kazandırıyor.
Mirasçılık belgesi
Her şey mirasçılık belgesiyle başlar. Belge, mirasçıların kimler olduğunu ve pay oranlarını gösterir. Sulh hukuk mahkemesinden, uygun durumlarda noterden alınabilir. Mirasçılardan biri bilinmiyorsa ya da ihtilaf varsa mahkeme yolu gerekir. Dosyaya ayrıca ölüm belgesi, tapu kayıtları, banka ve araç kayıtları gibi terekeyi gösteren belgeler eklenir.
Tereke içinde borç varsa onu da hesaba katmak gerekir. Borçlar mal varlığını aşıyorsa mirasçı, reddi miras seçeneğini düşünebilir. Süreler dar olduğu için bunu paylaşım konuşmasından önce çözmek lazım.
Ortaklığın giderilmesi davası
Anlaşma çıkmazsa mirasçılardan biri ya da birkaçı mahkemeden paylaşımı ister. Taşınmazlar mirasçılar arasında paylı mülkiyete dönmüşse davanın dayanağı çoğu zaman TMK 698. maddedir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılır. 1 Eylül 2023'ten beri ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu (7445 sayılı Kanun ile gelen dava şartı); başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir.
Dilekçede kimlerin davacı, kimlerin davalı olduğu net yazılmalı. Bütün mirasçıların davada yer alması gerekir; eksik mirasçıyla açılan dava taraf eksikliği yüzünden uzar. Mirasçılardan bazılarının adresi bilinmiyorsa tebligat için ek zaman gerekir. Yurtdışındaki mirasçıya tebligat da başlı başına bir süreç.
Aynen taksim mi, satış mı
Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Geniş bir arsa ya da birkaç bağımsız bölümü olan bir bina bölünebilir; mahkeme paylara göre parselleri ya da daireleri mirasçılara dağıtır. Tek bir daire veya küçük bir dükkân ise bölünemez. Bu durumda satış yoluna gidilir.
Satış, mahkeme kararından sonra icra dairesi eliyle yapılan bir ihaledir. İhale önce yalnızca paydaşlar arasında yapılır; kimse almak istemezse herkesin katılabileceği artırmaya çıkar. Elde edilen bedelden masraflar düşülür, kalanı pay oranında dağıtılır. Bu yolun bilinen sakıncası, bedelin piyasa değerinin altında kalabilmesi. Mirasçılardan biri evde oturuyorsa ve diğerlerinin payını satın alabiliyorsa, çoğu zaman en az kayıplı çözüm budur. Böyle bir anlaşma dava sürerken de yapılabilir.
Paylaşımı zorlaştıran durumlar
Bir mirasçının payına haciz konmuşsa, o payın akıbeti ihale şartlarını etkiler. Mirasçılardan biri miras bırakandan sağlığında bağış ya da bedelsiz kazandırma aldıysa, denkleştirme kuralları gündeme gelir ve paylaşıma ek hesap girer. Mirasçı küçükse ya da vesayet altındaysa, işlemler için hâkim izni gerekebilir; bu da süreyi uzatır.
Bir diğer sık sorun, mirasçılardan birinin taşınmazı yıllardır tek başına kullanıp diğerlerine kira ödememesi. Diğer mirasçılar, paylarına düşen kullanım bedelini ayrıca isteyebilir. Bu talep genellikle ortaklığın giderilmesi davasının yanında ayrı bir davayla ileri sürülür.
Kimi dosyalarda sorun mirasın bir kısmının zaten "devredilmiş" olması. Ölümden önce bir mirasçıya yapılan tapu devri, diğer mirasçıların tapu iptal ve tescil ya da tenkis iddiasını doğurabilir. Bu durumda paylaşım davasından önce o sorunun çözülmesi gerekebilir.
Taşınır mallar, banka hesapları ve araçlar
Tereke yalnızca ev ve arsadan oluşmuyor. Banka hesapları, araçlar, hisseler, hatta evdeki eşyalar da paylaşıma girer. Bankadaki paranın nasıl dağıtılacağı bankanın uygulamasına göre değişir; mirasçılık belgesi şart, bazı bankalar ayrıca bütün mirasçıların imzasını ister. Araçlar için noterde devir yapılabilir, ancak biri aracı kullanıyorsa kullanıma ilişkin ayrı bir uzlaşma gerekir.
Anlaşmazlığın en sık çıktığı yer değerlemedir. Aracın ya da dairenin değeri kimin açısından ne kadar? Mahkemede bu soruyu bilirkişi cevaplar; taraflar ise kendi değerlemelerini dosyaya sunabilir. Anlaşma yoluna giderken bile bağımsız bir değerleme raporu almak tartışmayı kısaltıyor.
Dava açıldıktan sonra ne olur
Dilekçe mahkemeye verildikten sonra tüm mirasçılara tebligat yapılır. Davalılar cevap verir. Mahkeme tapu kayıtlarını ve mirasçılık belgesini kontrol eder, gerekiyorsa keşif yapar. Taşınmazın bölünüp bölünemeyeceği ve değeri hakkında bilirkişi raporu alınır. Duruşmada hâkim önce taraflara anlaşıp anlaşamayacaklarını sorar; birçok dosya burada, rapor çıkmadan ya da ihale kararından önce uzlaşmayla biter.
Anlaşma olursa mahkeme, tarafların paylaşım protokolünü karara bağlar ve tapuda işlem buna göre yapılır. Anlaşma olmazsa mahkeme paylaşımı kendisi yapar: önce aynen taksimi dener, yapılamıyorsa satışa karar verir.
Dava yerine hangi seçenekler var
Dava her zaman tek yol değil. Mirasçılardan biri diğerlerinin paylarını satın alabilir; bu durumda tapuda pay devri yapılır ve geriye tek malik kalır. Paylaşım istemeyenler taşınmazı kira getirisi için ortak kullanmaya devam edebilir, ama bunun için yazılı bir işletme kararı almak ve kira gelirinin nasıl dağıtılacağını netleştirmek gerekir. Bir de paylaşmayı belli bir süre ertelemek için anlaşma yapılabilir; ancak bu erteleme de yazılı olmalı ve süresi belirtilmeli.
Hangi yolu seçerseniz seçin, ortak karar çıkmasının tek şartı mirasçıların tamamının konuşmaya hazır olması. Dava, bu hazırlığın kalmadığı yerde başlayan yoldur.
Ne kadar sürer
Süre, mirasçı sayısına, taşınmaz türüne ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Tebligat sorunu olmayan, bölünebilir bir taşınmazda dosya daha çabuk biter. Çok sayıda mirasçı, yurtdışında yaşayan taraf, keşif ve bilirkişi ihtiyacı süreyi uzatan etkenler. Satış yoluna gidiliyorsa ihale süreci de ayrıca zaman alır.
Masraflar kim tarafından karşılanır
Dava masrafları (harç, tebligat, bilirkişi ve keşif giderleri) önce davayı açan taraf tarafından yatırılır. Ortaklığın giderilmesinde yargılama gideri ve vekâlet ücreti genellikle paylar oranında bölüşülür; çünkü her mirasçının paylaşımda çıkarı vardır. Harç ve gider tutarları her yıl güncellendiğinden, dilekçe verilirken mahkeme veznesinden ya da UYAP üzerinden güncel miktarı öğrenmek gerekir.
Satış yoluna gidilirse ihale masrafları da satış bedelinden düşülür. Bu yüzden değeri düşük, mirasçısı çok olan bir taşınmazda, masraflardan sonra her mirasçıya kalan pay beklenenden az olabilir. Dava açmadan önce kaba bir hesap yapmak, anlaşma yoluna dönmeyi düşündürebilir.
Başlamadan önce yapılacaklar
Elinize mirasçılık belgesini, güncel tapu kayıtlarını ve varsa mevcut kira sözleşmelerini alın. Mirasçıların güncel adres ve iletişim bilgilerini toplayın. Bu hazırlık dava açılacaksa tebligatı kısaltır, anlaşma olacaksa görüşmeyi kolaylaştırır. Hangi mirasçının hangi malı gerçekten istediğini önceden konuşmak da değerli: çoğu zaman kimse satış istemiyor, sadece nasıl bölüşüleceğini bilmiyor.
İstanbul'da dosyayı kurarken Bakırköy Adliyesi dahil ilgili adliyenin uygulamasını gözetiriz. Durumunuz farklı olabilir, görüşerek netleştirmek gerekir.
Sık sorulan sorular
Mirasçılardan biri paylaşmak istemiyorsa dava açılabilir mi?
Evet. Kanunda aksine bir hüküm ya da ertelemeyi gerektiren bir durum yoksa mirasçılardan her biri paylaşmayı isteyebilir. Diğerlerinin onayı aranmaz; anlaşma olmazsa mahkeme paylaşımı yapar.
Taşınmaz bölünemiyorsa ne olur?
Aynen bölünmesi mümkün olmayan taşınmaz genellikle satılır. İhale önce paydaşlar arasında yapılır, talep olmazsa herkesin katılabileceği artırmaya çıkar; elde edilen bedel payları oranında dağıtılır.
Mirasçılık belgesi olmadan dava açılır mı?
Pratikte hayır. Mirasçıların kim olduğunu ve payların ne kadar olduğunu gösteren mirasçılık belgesi (veraset ilamı) dosyanın temel belgesidir; önce onu almak gerekir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat ve uygulama değişebilir; yazının tarihine dikkat edin.